La derogación de la Ley de Alquileres fue el primer punto del megapaquete desregulatorio que anunció el miércoles en cadena nacional el Presidente, Javier Milei. La normativa, calificada de "nefasta" por el libertario, ahora incorpora el acuerdo entre las partes respecto al plazo de vigencia, moneda e índice de actualización. Al no estar regulado por el Estado, las inmobiliarias esperan una "reactivación inmediata del mercado" y proyectan una estabilización de los precios en cinco meses.
El DNU 70, que ya está publicado en el Boletín Oficial y que tendrá vigencia hasta ser aceptado o rechazado en el Congreso, fue titulado como "Bases para la reconstrucción de la economía argentina". No obstante, los contratos ya firmados antes de la derogación de ley se regirán por la normativa vigente al momento de suscripción del contrato.
En tanto, el texto detalla que "es preciso respetar la voluntad de los ciudadanos de pactar las formas de cancelación de sus obligaciones de dar sumas de dinero, sin distinción del curso legal o no de la moneda que se determine".
En este sentido, Jorge Toselli, dueño de JT Propiedades que trabaja en Recoleta, Barrio Norte y la zona céntrica, explicó que "al estar desregulado y, a la vez, habiendo librado los contratos a la voluntad de las partes, el mercado se reactivará inmediatamente".
Respecto a los precios, Marta Liotto, ex presidenta de Cucicba, la organización que integra a los corredores, adelantó que los precios se "tranquilizarán" una vez que la oferta se regularice. Según la funcionaria, esto se dará en un plazo de, aproximadamente, cinco meses.
A su vez, explicó que habrá mayor oferta de unidades, ya que el sector espera que se empiecen a cerrar contratos a dos años, reajustables -en principio- cada seis meses, de acuerdo a un índice a elección de las partes. Este, puede ser público o privado, ya sea la evolución de la inflación, del precio del dólar blue o de la nafta.
"El locador volcará su unidad al mercado, ya que, en algunos casos, no tendrá que esperar un año para ajustar, mientras que, en otros, no tendrá que regirse bajo el índice Casa Propia, que no cubre ni la mitad de la inflación", sostuvo Toselli.
En este sentido, explicó que, de ahora en más, se modifica el rol de los agentes inmobiliarios. "Los alquileres fluyen y las partes concretan operaciones, con nuestra intermediación o por medio de dueño directo. Nos buscan a nosotros, para tener un contrato con un marco jurídico adecuado, brindando seguridad a ambas partes", precisó Toselli.
"Hasta ahora, la Ley estaba favoreciendo a los propietarios, quienes aumentaban los montos de alquiler ante la poca oferta y gran demanda, sumando cada vez más requisitos para alquilar", sostuvo Juan Martín Luciani Otaño, abogado y especialista en Propiedad Horizontal. Expuso, a su vez, que "si no se vuelve a tentar a los propietarios a que pongan sus propiedades en alquileres tradicionales para vivienda, continuarán ofreciéndolos a otros medios, que hoy no están regulados".
Según Liotto, las inmobiliarias perdieron, aproximadamente, entre el 20% y el 30% de su clientela desde la implementación de la primera Ley de Alquileres. "Algunos optaban por vender sus propiedades, mientras que otros arreglaban sus propios contratos", comentó.
El mercado de alquileres estaba frenado desde la asunción de Javier Milei, el pasado 10 de diciembre. De hecho, las inmobiliarias no cerraban operaciones ya que la derogación de la Ley era una de las promesas de campaña del libertario. Según explicó Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), las operaciones que se concretaron hasta el momento fueron por fuera de la órbita de la organización.
Qué pasarán con los precios de los alquileres
Los valores de los alquileres parecían no tener techo. De hecho, un departamento de tres ambientes en el barrio de Palermo cuesta, en promedio, $ 1 millón.
Según los datos relevados en el sitio de búsqueda Zonaprop, la oferta es cada vez más escasa.
Los ejemplos son muchos. Así, un departamento de 70 m2, con dos dormitorios y dos baños en Cabello al 3100 tiene un precio de alquiler de $ 1, 2 millones. Con un valor de expensas de $ 55.000. Mientras que un inmueble similar, pero en Juan B Justo al 1000 tiene un precio de $ 1,8 millones.
Cuáles son los principales puntos del DNU para los contratos de alquiler
Algunas de las pautas más resonantes del DNU de Javier Milei respecto a los contratos de alquiler a celebrarse desde este jueves son:
- No hay plazo mínimo, ni máximo para los alquileres, lo establecen las partes.
- Las partes pueden pactar las cláusulas libremente con limite en el orden público.
- Fianza (garantía) a convenir por las partes libremente.
- Libre periodo de pago.
- Periodo de pago libre, no inferior a un mes (no se puede cobrar alquiler por ejemplo cada 15 días).
- No hay plazo mínimo para el contrato. Lo pactan las partes libremente.
- Se puede pactan en pesos o en dólares y en base a un índice libre elegido por las partes.
- El locatario puede abandonar el inmueble abonando como multa al locador (dueño) el 10% del total de los alquileres restantes hasta el final del contrato.
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