La ley, de ser aprobada, traería aparejada reformas al Código Civil y Comercial en lo referido a los contratos de locación. Una de las modificaciones fundamentales es el aumento del plazo mínimo de los contratos para destino a habitación, el cual se amplía a tres años. Esta ampliación fue muy requerida por los inquilinos dado que, por lo general, los locatarios viven de dos a cuatro años en un mismo inmueble, lo cual genera una serie de gastos adicionales para poder ingresar a una nueva vivienda, con el lógico incremento de costos.
Ampliando este plazo, se permitiría amortizar tales erogaciones de mejor manera. En la vereda del frente esta reforma no es vista con buenos ojos, dado que la rentabilidad de los alquileres en los últimos tiempos -según señalan- es bastante baja y prolongar el plazo mínimo sería un agravante más.
Otro de los tópicos de mayor relevancia ?que más incertidumbre y expectativas genera? es el establecimiento de un índice objetivo de actualización del precio de los alquileres, el cual estaría compuesto por el Índice General de Precios al Consumidor (IPC) y por el Índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
Esta conjugación de variables permitiría actualizar el precio del contrato de manera anual, a los fines de evitar, de esta forma, los incrementos que se suceden, producto de la inflación existente. Evidentemente, esta modificación, si bien de manera preliminar resulta atractiva, pretende reducir el incremento que se produce en el canon locativo; sin embargo, este deseo nos conduce, irremediablemente, a formular el siguiente interrogante: ¿son nuestras instituciones lo suficientemente fiables y eficientes como para crear un índice objetivo capaz de dar seguridad jurídica al mercado inmobiliario? Sin lugar a dudas, es una pregunta de difícil respuesta, que constituye el aspecto de mayor discrepancia entre los distintos bloques de la Cámara.
Sin perjuicio de estas anotaciones, la cuestión relativa al modo que se propone de ajuste de los contratos locativos conduce, inexorablemente, al retorno de cláusulas indexatorias, las que estaban expresamente vedadas desde la salida de la convertibilidad allá por el año 2002.
Fuera de las innovaciones más controvertidas, podemos apreciar otras que podrían traer aparejada una necesaria transparencia al mercado inmobiliario y purgarlo de ciertas prácticas abusivas que se aprecian, sistemáticamente, en este tipo de contratos.
Aquí entra en escena el nuevo límite máximo del depósito, fijándolo en un mes de alquiler por la totalidad del contrato (y no en un mes de alquiler por año de contrato como la legislación actual prevé). Este ítem debería ser restituido al momento de efectuarse la devolución del inmueble, y el monto que debe ser devuelto al inquilino tendrá que ser actualizado al precio del último mes de contrato.
Un caso similar se da con las expensas extraordinarias, donde el proyecto de ley se encarga de ratificar que son a cargo del propietario, recayendo solo en el inquilino aquellos gastos habituales que apareja la ocupación del inmueble.
Es novedosa la inserción de un preaviso de renovación contractual, el cual permite a las partes pactar -con tres meses de anticipación a la finalización del contrato- las condiciones de renovación, para otorgar mayor previsibilidad en la relación locativa, evitando los incrementos de costos en la celebración de un nuevo acuerdo con las implicancias que ello provoca. En caso de silencio del propietario, el inquilino quedaría habilitado a rescindir el contrato sin tener que pagar el mes de multa previsto.
Además, se eliminaría el plazo mínimo de seis meses para rescindir el contrato, se prohibiría la firma de pagarés para el cobro de los alquileres, y se flexibilizarían las garantías para brindarle mayores facilidades al locatario para celebrar el contrato, ganando terreno las fianzas y cauciones personales sobre el clásico uso de garantes y garantías reales.
A modo de conclusión, se pueden apreciar los avances que implicaría actualizar varios aspectos en las relaciones locativas, dotándolas de una mayor transparencia y corrigiendo ciertos vicios que fueron recurrentes en estos últimos tiempos. En simultáneo se generan incertidumbres lógicas, por limitar la libertad contractual, y por delegar gran parte de la rentabilidad económica de estos contratos a índices confeccionados por entidades estatales; todo lo cual demandará -sin dudas- un desempeño institucional a la altura de las circunstancias, en tiempos donde las turbulencias económicas se transformaron en una constante.