En junio del 2020 se sancionó con gran repercusión, una nueva Ley de Alquileres, la Ley N°27.551, con el propósito de aliviar los excesivos costos que implicaba para un inquilino alquilar una vivienda. Entre los aspectos más relevantes se elevó el plazo mínimo legal de 2 a 3 años, y se estableció una actualización del precio anual, en base a un índice objetivo calculado por el Banco Central.
Lo cierto es que, lejos de traer soluciones, el mercado inmobiliario no recibió de buena manera la nueva ley. Por un lado, los propietarios, al verse afectados por la pérdida de rentabilidad en el alquiler de sus propiedades, optó por otras alternativas de inversión. Fue así como muchos optaron por apostar en otros mercados, más firmes y atrayentes, por la venta de sus propiedades u ofrecer alquileres temporarios (por días o semanas) que le permitan un mejor rendimiento económico.
En la vereda del frente, los inquilinos, a quienes se pretendía beneficiar en un principio, rápidamente se vieron perjudicados por un hecho inesperado: la falta de oferta inmobiliaria. Al haberse retirado tantas propiedades del mercado, las personas que se embarcan en la búsqueda de un nuevo hogar se encontraban con pocas propuestas y, paradójicamente, con precios iniciales bastante altos.
Más de un año y medio fue suficiente para que todas las partes involucradas llegarán a una sencilla conclusión: el nuevo régimen de alquileres no le trajo ventajas a nadie. Fue este escenario el que inició la búsqueda de soluciones que le devuelvan, a un golpeado mercado inmobiliario, un rendimiento razonable capaz de satisfacer la demanda habitacional desde la base de una rentabilidad razonable.
Ante esta situación, la oposición inició gestiones para lograr la derogación de la Ley de Alquileres, lo que implicaría volver al antiguo régimen, con contratos de 2 años de extensión mínima y ajustes semestrales pactados de antemano. Si bien esta postura es afín a los intereses de los propietarios inmobiliarios, también hay una cuestión a tener en cuenta: la incertidumbre que generaría en el mercado realizar hacer borrón y cuenta nueva, ya que podría dar lugar a una serie de controversias que aumentaría la inseguridad jurídica.
Desde el oficialismo, se buscará darle tratamiento al proyecto de reforma impulsado por el diputado nacional, José Luis Gioja, donde proponen modificaciones a la ley vigente, entre ellas el cobro de un impuesto “a la vivienda ociosa” (que abarcaría a los inmuebles desocupados), y alguna reforma al modo de fijación precios. La propuesta partiría desde una base: mantener los tres años de plazo mínimo y la actualización de precios anual, aunque se analiza alguna innovación en este último tema.
Por su parte, a fines de incentivar la oferta, el sector inmobiliario se opuso a la creación de un nuevo impuesto proponiendo, en cambio, que se otorgue a los propietarios una serie de incentivos fiscales para reinsertar sus propiedades en el mercado.
Tras una serie de reuniones ineficaces realizadas por la Secretaría de Comercio Interior, con distintas instituciones representativas de los sectores implicados, se advierte que el problema en el régimen de alquileres llegará a tratarse en la Cámara de Diputados con la existencia de posturas muy distantes.
En una economía castigada por índices inflacionarios altísimos (en lo que va del año la inflación acumulada escala alrededor del 13%), la constante pérdida del poder adquisitivo de los salarios, y un panorama ajustado entre tantos ajustes macroeconómicos, el poder legislativo tendrá el gran desafío de buscar una solución en un mercado donde solo hay una única certeza: que continúe la situación vigente no le serviría a nadie.